截至2026年3月31日，沪市52只公募REITs全面实现2025年年度汇报披露工作。随着市场规模稳步扩容、产品系统日益丰硕，这次年报披露不仅是对从前一年运营成就的集中检阅，更是沪市REITs优化平台建设、提升资产效力的重要见证。年报信息显示，在中国证监会的两全辅导下，沪市REITs深度融入国度发展大局，经营根基盘持续夯实，投资回报含金量显著提升，发展动能不休加强，向市场出现了一份兼具厚杜纂温度的年度成就单。

经营根基盘稳中有进，细分赛路亮点纷呈

2025年，沪市公募REITs自动融入国度战术，精准匹配实体经济的主题环节，整年52只产品合力交出收入145亿元、同比增长71%，可供分配金额88亿元、同比增长42%的亮眼答卷，展示出强劲的内生增长动力。

细分赛路上，消费板块成为增长引擎，在促消费政策持续加码与居民消费意愿提升的双重驱动下，线下贸易场景活力充分开释，叠加运营方通过业态升级、IP活动引流等精密化运营伎俩，均匀出租率攀升至98%，营收与现金流双双超预期，收缴率靠近100%，市场活跃度持续加强。

保险性租赁住房板块持续阐扬“不变器”作用，主题城市人丁持续流入与青年群体租赁需要刚性，为板块提供了坚实的根基盘，以95%的高位出租率和100%的租金收缴率，形成穿越周期的稳重底色。

能源板块乘势而上，依附2025年全社会用电量的稳步增长与绿色电力政策支持，实现结算电量40亿千瓦时，营收实现率达到106%，绿电价值充分开释。

产业园区和仓储物流板块在存量竞争中持续提质增效，只管租金单价短期承压，但整体出租率仍处于合理区间，东久REIT、京东仓储更实现满租，抗周期韧性经受住考验，整体经交易绩情况靠近预期，显著优于行业均匀水平。

高速公路板块虽受路网环境颠簸影响，但仍凭借69亿元的通畅费收入和日均32万辆的车流量，展示出资产端的壮大韧性，整体现金流实现度达97%，江苏交控REIT等部门项目出现反弹，复苏趋向初步确立。除此之表，数据中心、市政环保等业态阐发稳重，现金流实现度全线达标，共同组成了多点支持、协同发展的优良生态。

投资价值有效开释，多元回报惠及bifa必发集团

在低利率环境常态化的宏观布景下，沪市REITs作为具备不变现金流特点的独立资产配置工具，其“压舱石”属性在2025年得到市场宽泛验证。整年二级市场阐发可圈可点，除权价值均匀上涨6.3%，若计入分红再投资，复权价值涨幅高达11.9%，为bifa必发集团带来了可观的本钱增值履历。分红派现方面，市场持续强化bifa必发集团回报，整年执行分红110次，累计派发近78亿元，较上年增长30%。

其中，产权类REITs整体分配率达4.18%，展示出不变的现金回报能力；经营权类REITs全周期内部收益率（IRR）约4.05%，为持久资金提供了可预期的收益锚点。收费公路类项目贡献了近六成的分红总额，以真金白银的持续回馈确立了高股息资产的标杆职位。

更为重要的是，在治理人、运管机构及原始权利人的协同共同下，沪市REITs进行了近百次的路演、bifa必发集团盛开日等活动，成立起bifa必发集团与底层资产之间的深度衔接，让bifa必发集团不仅享受到了资产运营的盈利，更直观感触到了底层资产的成长逻辑，投资获得感进一步提升，实现了市值增长与投资信念的良性循环。

扩募机造持续深入，多档次市场格局加快形成

2025年，沪市REITs“首发+扩募”双轮驱动战术进入深入落地阶段，常态化扩募机造逐步成熟。截至2026年3月末，张江、普洛斯、京保、临港等7单扩募项目成功落地，不仅有效扩大了单只基金的资产规模，更通过资产组合的多元化显著提升了招架单一风险的能力。当前，扩募梯队建设成就丰硕，乐山安居项目已获批复待刊行，京东、城投宽庭等5单项目正处于推动快车路，一批优质不动产正加快通过REITs平台实现证券化。

与此同时，沪市多档次REITs市场格局正加快构建。截至2026年3月末，贸易不动产REITs试点稳步推动，累计受理14单，规模计算达570亿元；机构间REITs市场亦蓬勃发展，累计受理70单、规模靠近1300亿元，其中已刊行41单、规模计算730亿元；κ卸嗟荡蜶EITs市场系统的形成，为分歧类型、分歧规模的资产提供了越发多元和精准的盘活蹊径，极大地拓展了市场的深杜纂广度。

在治理系统建设方面，市场参加主体持续发力，“REITs运营官”造度在原始权利人集团层面宽泛铺开，实现了从顶层两全到一线执行的全链条贯通；激励约束机造内容化运行，将超额收益直接挂钩治理团队，极大激活了运营端的主观能动性；同时，各参加方不休优化治理结构，强化决策效能与风险管控，为市场的可持续发展注入了强劲的内活泼能。

信披尺度优化升级，信息通明度再上台阶

上交所于2025岁暮订正颁布REITs年度汇报指引，美满了年度汇报披露规范，重点细化了估值校验、可供分配金额调整等披露要求。本次年报作为订正后的初次披露，有关新增要求均得到有效落实，各项目均选取其他估值步骤对收益法评估了局进行校验，并明确列示了可供分配金额调整事项及原因。

同时，本次年报披露还出现出“行业特点更鲜明、数据颗粒度更详细、履职画像更清澈”的特点。各项目不仅具体披露了运营指标变动趋向，还结合行业周期、竞争格局等进行了深度分析，使数据真正成为了反映资产质量的“透视镜”。市场主体责任被进一步压实，治理人与运营机构的履职汇报越发详实具体，履职画像越发立体鲜活，信息披露的针对性和有效性迈上新台阶。

瞻望“十五五”新征程，沪市公募REITs将持续锚定服求实体经济主责主业，以提升自动治理能力为主题，以优化平台建设为抓手，充分挖掘资产价值，强化多方协同的运营格局，着力推动贸易不动产REITs试点安稳落地，致力打造覆盖多资产类别、具备国际竞争力的资产运营治理平台，有效盘活存量资产，让REITs成为衔接本钱市场与实体经济的坚实桥梁，为中国经济高质量发展贡献更多“沪市力量”。